本文摘要：中国连锁经营协会牵头世邦魏理仕于近日联合草拟了《2018-2019年度中国购物中心发展力报告》。

中国连锁经营协会牵头世邦魏理仕于近日联合草拟了《2018-2019年度中国购物中心发展力报告》。该报告从从宏观经济大势、购物中心出租活跃度、运营展现出、成本开支和未来预期五个维度对中国购物中心发展展现出展开综合评价，认为在国内消费持续活跃，居民市场需求持续升级的背景下，购物中心发展力之后正处于大力区间，业主对未来经营预期整体向好。

报告表明，2018年外部不确定性下降，国内消费对整体中国经济的夹住起到更进一步提高。居民收入快速增长带给的消费升级和结构优化，造就中国购物中心运营持续扩展。在纯线上红利触顶之际，电商全面入驻线下，推展零售业加快向线上向线下融合和全渠道战略转型。

购物中心销售额和租金收益快速增长稳定，不少业主正在提升对大数据和零售新技术的投放来亲吻新零售。世邦魏理仕中国区战略顾问部主管王笑梅回应：中国购物中心的发展，是很好的洞察中国商业地产活力和韧性的视角之一。作为持续的智力合作伙伴，世邦魏理仕对报告的公布表示祝贺，并感激中国连锁经营协会的信任。

我们将之后站位全球视野，重返消费市场需求本源，融合数字化业务场景，致力于持续为各地政府和各市场参予主体获取专业参照意见。总体发展力和分项现状：2018总体发展力正处于大力区间，业主成本控制能力有所提高数据统计资料表明，2018年全国购物中心综合发展力指数袭港64.5，同比上升4.0，但仍低于荣枯线14.5。2018年较2017年有小幅回升调整，主要反映在出租活跃度和运营展现出两个方面。

其中，出租活跃度受到部分项目总租赁面积没提高的影响，但整体市场出租面谈量依然向好。从现状同比分析的各项指标来看，宏观市场指数袭港75.3, 同比上升0.9，主要原因在于部分项目所在的二三线城市整体市场出租率没明显的提高。出租活跃度指数袭港73.9，同比上升7.6，但仍低于荣枯线23.9。

上调的主要原因在于一些坐落于零售市场规模较小的城市如张家口、惠阳、洛阳、泉州的购物中心同比客流小幅下降。另有其他城市的部分项目年内展开的较大规模的租户调整，从而影响了全年的客流总量。但2018年市场对购物中心的出租市场需求依然有非常水平的消费基础做到确保，新的科技正在更进一步推展仅有渠道零售的演变，融合与创意于是以之后引导中国零售物业市场。运营展现出指数袭港83.4，同比上升9.3，但仍为展现出最佳的分项。

上调的主要原因在于2018年销售额加快快速增长或租金提高项目有所增加，但仍分别有80%和83%的项目袭港销售额增长速度提高和租金收益的快速增长。解释购物中心的运营情况整体向好。

成本掌控发展力袭港37.0，同比提高3.5，但仍高于荣枯线13。这一方面指出购物中心企业在成本开支上获得了有效地的效率提高，另一方面指出成本掌控压力尚存。在明确开支项中，绝大多数购物中心2018年同比对大数据和零售新技术领域的投放持平或下降，其中对配备智能行驶系统，配备室内导航系统，搭起大数据平台的投放已沦为购物中心在数字化和新的科技领域的标配，也有不少购物中心也开始投放顾客人脸识别、智能试穿、无人零售等方面。在开支项的交叉分析中，我们找到有不少购物中心2018年同比减少了营销推展成本和少量人力成本，但在大数据和零售新技术的投放上仍持平或新增投资，这也更进一步检验了大数据和零售新技术在未来仅有渠道零售中的重要性。

区域和城市能级发展力理解1.华东维持领先，西北、西南地区转好从总体来看，七个区域的购物中心发展力皆坐落于荣枯线以上，指出全国购物中心市场大体上维持身体健康发展。各区域由低到较低分别袭港华东（72.4/同比下跌1.4）、西北（69.5/同比下跌1.7）、西南（66.7/同比下跌4.5）、华北（64.8/同比上升3.3）、华南（60.8/同比上升7.5）、东北（58.3/同比上升11.5）和华中（55.8/同比上升13.4）。明确来看，以上海为核心的长三角区域之后引导华东地区，华东地区购物中心维持领先地位。

西北、西南区域购物中心综合发展力明显提高，主要获益于成都、西安、昆明、南宁一些优质项目在出租率、销售额、租金收益等方面的之后向好。东北、华中地区的同比调整，主要受到长春、洛阳的少量项目经常出现客流或出租率的暴跌影响。但哈尔滨、沈阳、武汉、郑州、长沙等市场依然稳定发展态势，不少发展力指标仍有提高。2.一线城市市场优势明显从城市能级来看，北、上、甚广、深四城之后维持优势地位，一线城市购物中心综合发展力袭港72.1，同比下跌2.1，分别高达二线和三线及以下城市7.2和8.6。

这主要归功于京沪两地对国内外品牌持续的吸引力。以上海为事例，根据涉及统计资料，2018年上海共计班车各类首店835家（不不含快闪店），平均值每天追加2.3家首店。835家首店中还包括：19家全球首店及亚洲首店，301家全国首店及大陆首店，515家华东及全市首店，首店能级再行爬新纪录。成本掌控和现状发展力的分项使得一线城市显著高于出有二线和三线及以下城市。

而在宏观市场分项发展力上一线城市与二线城市持平，高于三线及以下城市。在出租活跃度和运营展现出分项发展力上，一线城市与三线及以下城市持平或有微小领先，皆高于二线城市。3.二线城市有所消息传递，但强劲二线城市展现出较好二线城市综合发展力袭港65.0，同比上升2.8，但仍低于荣枯线15.0，这主要获益于强劲二线城市例如成都、杭州、南京、重庆、西安等城市的较好展现出。核心二线城市持续的人口增量为这些城市的零售市场在绝对量和增长速度上展现出出色。

而港珠澳大桥的全线贯通，更加给整个华南片区带给了注目的城市发展和消费活力。此外，2018年部分经验成熟期的开发商打造出的高品质购物中心入市给中高端品牌的入驻获取了物业自由选择。

然而我们也看见，一些持续供应量较小，但消费增长速度较缓的二线城市依然面对空置面积去化的压力，新项目推迟开业、存量项目空铺发展商艰难、进驻品牌质量上升等问题时有发生。三线及以下城市综合发展力袭港63.6，同比上升4.4，但仍低于荣枯线13.6。国际品牌基于一二线市场与三线城市采行差异化经营的思路趋势开始显出。

涉及数据表明，2018年国际慢时尚品牌有42%的新店选址三线及以下城市，其中，华东的节点性城市，华南的佛山、厦门，西南西北消费力逐步提高的昆明、西宁都是品牌挑选的区域。而一二线城市，慢时尚门店则呈现更好是植入高科技元素。有所不同物业类型购物中心发展力理解1.奥特莱斯型购物中心之后排在从有所不同类型来看，奥特莱斯型综合指数袭港69.9，同比上升4.2，但综合发展力仍依序领先于都市型（66.0）、地区型（63.1）和社区型（62.9）三类购物中心。

在分项发展力中，奥特莱斯型购物中心的出租活跃度和运营展现出2018年同比都有相反提高，而宏观市场、成本掌控中有有所不同程度的同比调整。涉及统计资料表明，2018年全国奥特莱斯前20强劲总计袭港510.64亿元的销售额，较去年同期快速增长近25%，单个项目突破20亿元销售额的奥特莱斯数量也由2017年的10个之后上升至2018年的13个。2.社区型购物中心出租活跃度上升社区型购物中心发展力袭港62.9，同比上升7.4，并高于其他三个类型购物中心。该类型综合指数的暴跌主要不受出租活跃度分项指数上升的影响。

更加多的社区型购物中心的兴起，使得社区型购物中心面对更为不利的竞争压力，而都市型和地区型购物中心归功于较小的物业体量规模带给的电磁辐射效应及日益完善的交通便捷，分流了非常部分区域内消费者一部分的日常消费市场需求。2019年中国购物中心发展未来发展1.总体购物中心市场未来发展分析表明，累计2018年底，中国购物中心市场现状指数为62.1，未来6个月预期指数下降6.0至68.1，表明购物中心业主对后市持慎重悲观态度。明确来看，有多达六成的业主对项目的租金收益、销售额和盈利状况所持快速增长的悲观预期。

有多达一半的业主指出未来项目的运营成本不会有所增加，该项比例同比去年有所提高，解释业主对未来运营压力有一定预期。2.区域和城市能级市场未来发展分析表明，全国七个主要区域未来6个月预期较现状皆有提高，上升幅度在1.1-10.5之间。预期与现状比起，华南、西南和西北未来将会在2019年较多地提高市场景气度，未来6个月预期指数袭港67.1、72.7和74.2，分别高达现状指数10.5、10.0和7.8，涨幅名列七大区域的前三位。

坐落于华南片区福建和厦门两地优质商场优势显出，而受益于大湾区的创意机遇，多个坐落于广东省境内的节点城市消费力提高。西北和西南的向好态势将之后受益于核心城市西安、成渝的较慢兴起，成都将以中西部地区零售第一城的优势之后更有国内外品牌的入驻，核心商圈优质项目的大大优化，次中心区域商场的改版递归下沉整个城市的消费水平。而西安在2018年步入的多个地标项目将为城市加到更好的优质品牌吸引力。

华北、华中、华东和东北地区的市场预期亦在下降地下通道内，未来6个月预期指数分别袭港68.2、58.7、74.4和58.9，较现状指数高达5.8、4.9、3.3和1.1。在有所不同能级的城市购物中心发展趋势上，一、二、三线及以下城市的预期指数分别较现状指数下降1.2、7.7和6.7，约72.8、69.6和67.6。

而二、三线及以下城市与一线城市的发展力距离正在很快加深。近期实施的《2019年新型城镇化建设重点任务》中关于研发落户条件的政策将为更加多二三线城市的人才更有和人口挤满带给大力的影响，从而普遍地增进城市的消费活力。然而，追加供应量减少仍将是二三线城市亟需面对的根本性课题，有62%的业主回应，对自身项目所在的二三线及以下城市未来三年的购物中心增量回应忧虑。

3.有所不同购物中心类型市场未来发展从有所不同类型购物中心的发展趋势上看，都市型、地区型、社区型以及奥特莱斯型四种类型的购物中心预期指数分别袭港70.8、66.6、65.8和76.5，较现状指数提高8.0、5.8、4.8和10.9。其中，奥特莱斯型和都市型下降潜力较小。奥特莱斯型以保留较强的目的性消费特性仍然维持强大的增长势头。

都市型购物中心的方位仍是项目更有品牌的核心因素，2018年多个核心商圈改建案例的重装入市也给老旧物业的改建带上了大力的预期和前景。有多达八成的访谈项目在2018年袭港出租面谈量的提高，几近所有项目的业主回应在未来6个月项目的盈利能力未来将会更进一步提高。

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